You Are Viewing

Frågor och svar

A

Tänk på att vara rädd om och väl vårda föreningens egendom. Kostnader för underhåll och reparationer betalas av alla gemensamt. Om akut skada inträffar i huset eller i din bostad kontaktar du skyndsamt styrelsen/felanmälan enligt anslag i porten eller här på hemsidan.

Uppstår vattenskada på grund av läckage från disk- och tvättmaskiner, akvarium, vattensäng eller kyl och frys gäller fastighetsförsäkringen. Vi förutsätter här att läckaget inte beror på någon försumlighet från din sida utan är bara en ren olyckshändelse. Fastighetsförsäkringen omfattar skadorna på fast egendom. Föreningens försäkring ersätter skadan upp till den grundstandard föreningen försett huset med. Du ansvarar för att skadorna i din lägenhet repareras, eftersom du enligt föreningens stadgar är underhållsansvarig. Kontakta därför ditt hemförsäkringsbolag.

Låt oss säga att vattnet även skulle ha trängt igenom trossbotten till grannen under. Grannen under dig ansvarar för skadorna i sin lägenhet eftersom du inte varit vårdslös utan skadan beror på en olyckshändelse. Grannen ska kontakta sitt försäkringsbolag.

Vid läckage genom till exempel kakel i badrum är ansvarsfördelningen mellan föreningen och bostadsrättshavaren densamma som ovan. Hur bostadsrättsförsäkringen sedan ersätter kakel och ytskikt skiljer sig mellan försäkringsbolagen. Föreningen ansvarar alltså för nedmontering, utrivning och uttorkning i badrummet. Bostadsrättshavaren står för kakel och ytskikt.

Ansvarsfrågan gällande läckande element har nyligen förtydligats genom en dom i Högsta Domstolen. Domen klargör skillnaden mellan föreningens ansvarsområde och medlemmens, det vill säga det som kallas skillnaden mellan vattenskada respektive vattenledningsskada i bostadsrättslagen. HD menar i detta fall att det läckande elementet i stället ska tolkas som en vanlig vattenskada, det vill säga att föreningen ska stå för skadorna som uppkommer på föreningens egendom, i detta fall elementet, och att medlemmen ska stå för följdskadorna på golvet. HD kom fram till att värmerör inte räknas till vattenledning. Värmerör och avloppsrör räknas alltså inte dit, och vid skador från sådana ledningar ska kostnaderna fortsatt fördelas mellan förening och medlem efter var och ens underhållsansvar. Det står nu alltså klart att en vattenledning bara avser rör med vatten under tryck in till lägenheterna. För att en vattenskada ska klassas som vattenledningsskada gäller dels att föreningen ska ha försett lägenheten med ledningen och dels att ledningen tjänar fler än en lägenhet.

Läs mer: Högsta Domstolen, mål Ö 4023-05 2006 12 27 och i bostadsrättslagen 7 kap. 12 § 3 st.

Om du vill hyra ut hela din lägenhet och har fullgoda skäl, så kallade ”beaktansvärda skäl”, (till exempel sjukdom, vård av anhörig, tillfällig utlandsvistelse, studier på annan ort, tillfälligt arbete på annan ort eller provboende med partner) kan du få tillstånd för en begränsad period. Att hyra ut lägenheten i andra hand kräver alltid tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse. Sex månader brukar hyresnämnden anse vara en lämplig tidsperiod när det gäller provboende med partner. Att tidvis bo på annan ort eller att vara ute och resa i arbetet räknas i regel inte som beaktansvärda skäl. Ju längre tid andrahandsuthyrningen avser desto svårare kan det vara att få tillstånd. Hyr man ut om och om igen i längre perioder kan styrelsen säga nej till andrahandsuthyrning. Föreningens intresse är att innehavarna själva bor i huset, inte bedriver hyresverksamhet. Grundtanken är alltså att en andrahandsuthyrning ska vara en tillfällig lösning och att du som bostadsrättshavare ska flytta tillbaka till lägenheten.

För att en bostadsrättsförening ska fortsätta att vara välmående krävs engagemang och intresse från dess medlemmar. Därför vill styrelsen att den hyresgäst som ska bo i din lägenhet iträder sig samma förpliktelser för bostadsrätten och föreningen som du själv har som bostadsrättshavare.

Medlem som hyr ut har ansvar för sina hyresgäster. Om du får tillstånd av styrelsen, tänk på att:
… du är ansvarig för att månadsavgiften betalas.
… du är ansvarig för att hyresgästen inte stör andra boende eller skadar föreningens egendom.
… upprätta ett skriftligt kontrakt och försäkra dig om din besittningsrätt.

huvudsak finns det i varje förenings stadgar angivet var gränsdragningen går mellan föreningens och den enskilde medlemmens underhållsansvar. Om du som bostadsrättshavare upptäcker en skada, som enligt stadgarna ska åtgärdas och bekostas av föreningen, så är det viktigt att du så fort som möjligt informerar föreningen om det inträffade (du måste informera styrelsen – inte förvaltaren). Underlåter du att göra detta kan du trots stadgarnas formulering, bli skyldig att bekosta skadan.

Se under I – Inre- och yttre underhåll – vem ansvarar för vad?

Är du intresserad av styrelsearbete kontaktar du valberedningen. Styrelsen består av ett antal ledamöter och suppleanter som träffas en gång per månad. Däremellan har varje styrelsemedlem ett eget eller eventuellt delat ansvarsområde. Därför krävs det att du kan avsätta tid för att sköta ditt ansvarsområde. Styrelsens funktioner och ansvarsområden hittar du på anslagstavlan i entrén eller på vår hemsida. Du är en extra stor tillgång för föreningen och styrelsearbetet om du har kunskaper i sådant som korsar styrelsens dagliga verksamhet ofta, såsom kunskaper i fastighets- och bostadsrättsjuridik, ekonomi och praktisk erfarenhet av bygg- och fastighetstekniska frågor.

Sopnedkastet får endast användas för sedvanligt hushållsavfall. Se till att soppåsarna är väl förslutna så att inte matrester sprids i sopnedkastet och i soprummet. Pressa inte ner överfulla påsar då dessa lätt fastnar i trumman. Lägg inte vassa föremål i soppåsen så att någon kan komma till skada.

I botten av sopnedkastet finns en spiral som skruvar fram soporna till sopsäckarna. Om stora, hårda eller långa saker slängs i sopnedkastet kan det stoppa spiralen. Släng t.ex. inte telefonkataloger, kläder eller blomkrukor. Det leder till att sopnedkastet fylls med sopor och det luktar illa i trapphuset samt att vi får en kostnad för att rensa systemet.

Grovsoprummet är låst. Nyckel kan lånas av samtliga styrelsemedlemmar. Grovsoprummet används för skrymmande avfall. Det är viktigt att kartonger och övrigt emballage viks ihop eller tas isär för att spara utrymme; föreningen betalar varje tömning per volymenhet (inte per kg!).

Grovsoprummet får inte användas för:
• färgburkar eller andra kemiska produkter. Ska lämnas på närmaste miljöstation.
• tomflaskor, burkar.
• tidningar eller annat returpapper.
• vitvaror, el- och elektronikavfall. Enligt lag ska el- och elektronikavfall samlas in särskilt och får därför inte lämnas i grovsoporna. Du ansvarar själv för att transportera sådant avfall till närmaste miljöstation.

Grovsopor får inte lämnas utanför grovsoprummet.

Returpapper läggs i avsedd behållare som är placerad bredvid grovsoprummet. Tänk på att tömma påsarna i behållaren – på så sätt får det plats mer papper. Kartonger är inte returpapper utan läggs hopvikta i grovsoprummet.

En bostadsrättsförening har rätt att ta ut fem olika typer av avgifter av sina medlemmar. En förutsättning för att föreningen får ta ut dessa avgifter är att detta står angivet i föreningens stadgar.
• Insats – det pris som varje medlem betalar för sin lägenhet då föreningen bildas.

• Upplåtelseavgift – den avgift (skillnaden mellan insats och marknadspris) som en förening tar ut då man säljer en före detta hyresrätt på öppna marknaden.

• Årsavgift – beloppet delas oftast upp i tolv eller fyra delar, så att inbetalningen görs varje månad eller varje kvartal. Årsavgiften ska täcka föreningens kostnader för drift och underhåll av fastigheten och till räntor och amorteringar på lån. Vid sen eller utebliven betalning tillkommer en påminnelseavgift på 200 sek.

• Överlåtelseavgift – avgift som kan tas ut av köpare eller säljare för att handha överlåtelser. 2,5 procent av gällande prisbasbelopp. I brf Stenbrottet 10 finns avgiften med på första månadsavgiftsavin och tas ut av köparen.

• Pantsättningsavgift – avgift som tas ut för att notera pantsättning av medlemmarnas lägenheter. Pantsättningsavgiften är 1% av ett prisbasbelopp.
Andra avgifter än de som finns angivna i stadgarna får alltså inte tas ut. Exempelvis är det alltså inte tillåtet att ta ut en avgift från de medlemmar som inte deltar på en städdag.

B

Bostadsrättshavarens ansvar för underhållet av lägenhetens ytskikt innebär även ansvar för det som ligger under ytskiktet. Ett exempel är tätskiktet som ska finnas i badrum direkt under klinker och kakel för att förhindra att vatten rinner igenom och skadar väggar och golv. Som bostadsrättshavare ska du se till att ytskikt och tätskikt i våtutrymme är hela och täta och att ytskikt och tätskikt är monterade på ett godkänt och riktigt sätt så att vatten eller fukt inte kan tränga ut i byggnadens konstruktion. Du ska se till att krokar, hyllor, skruvar, VVS-detaljer med mera som finns monterade i våtutrymme är tätade. Du ansvarar för att det inte spolas ner saker i avloppet med stopp i avloppet och översvämning som följd. Du ansvarar för att golvbrunnar och vattenlås i badrum och kök är rensade så att vatten kan rinna iväg på ett riktigt sätt. Är ditt badrum i farozonen för fukt- och mögelproblem är du enligt vårdpliktskravet i bostadsrättslagen skyldig att renovera ditt badrum, det vill säga hålla det i gott skick för att undvika skador.

Föreningen ansvarar för balkongkonstruktionen och målning av utsida balkongtak och utsida av balkongfront. Bostadsrättshavaren ansvarar för målning/underhåll av räcken, inglasning, insida av balkongfront och ytskiktet på balkonggolvet. Du är skyldig att vårda balkongen genom att till exempel skotta bort snö på vintern eller hålla balkongen ren.

Loftgångarna ska vara tömda på möbler som t.ex. stolar och bord mellan 1 november och 1 april

Bokning av bastun görs på listan utanför dörren. Bokning görs om högst två timmar vid varje tillfälle. Uppge namn och lägenhetsnummer.

Exempel på fall då föreningen kan ha en befogad anledning att vägra samtycke till andrahandsuthyrning är då andrahandshyresgästen inte är skötsam eller då uthyrningen blir långvarig eller redan har pågått under lång tid. Vid varje ansökan som inkommer om andrahandsuthyrning rådgör styrelsen först med Hyresnämnden och ber dem avgöra om uthyrningen ska accepteras eller inte.

Styrelsen väljs av föreningsstämman och finns namngiven på anslagstavlan i entrén. Styrelsen ansvarar för föreningens ekonomi och förvaltning. I styrelsen fattas bland annat beslut om fastighetsunderhåll och ombyggnader, uthyrning av lokaler, medlemskap och andrahandsuthyrning. Styrelsen fattar också beslut om månadsavgiftens storlek och om avgiften för garageplatserna. Avgifterna ska ge full täckning för föreningens kostnader och för avsättning till framtida underhåll.

En bostadsrättsförening bedrivs enligt självkostnadsprincipen. Föreningen behöver alltså inte gå med vinst utan bostadsrätthavarna betalar sin andel av föreningens kostnader via månadsavgiften. För att möjliggöra fondavsättningar för framtida underhåll bör dock föreningen gå med visst överskott.

Styrelsens protokoll är inte offentliga eftersom ärenden som berör enskilda medlemmar ibland kan komma upp på dagordningen.

Det inre underhållet ansvarar medlemmen för. Frågan om lägenhetens inre underhåll behandlas i 7 kap. 12 § bostadsrättslagen. Denna har följande lydelse:

//”Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen försett lägenheten med. För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av någon annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. I fråga om brandskada som bostadsrättshavaren själv inte vållat gäller vad som sagts nu endast om bostadsrättshavaren brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iaktta. Detta förhållande gäller även vid skada pga ohyra i lägenheten.”//

Om du har gjort egna installationer av till exempel rör och ledningar i ett badrum, utan styrelsens godkännande, övertar du föreningens ansvar för detta.

I de flesta bostadsrättsföreningars stadgar (och så även hos brf Stenbrottet 10) regleras den enskilde bostadsrättshavarens ansvar för inre underhåll ungefär så här:

//”Bostadsrättshavaren ska på egen hand bekosta och till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Detta gäller även eventuell tomtmark som omfattas av bostadsrätten.

Till lägenhetens inre räknas:
• Rummens väggar, golv och tak samt underliggande fuktisolerande skikt.
• Inredning och utrustning i kök, badrum och övriga utrymmen i lägenheten såsom ledningar och övriga installationer för vatten, avlopp, värme, gas, ventilation och el till de delar dessa befinner sig inne i lägenheten och inte är stamledningar (annars föreningens ansvar).
• Glas och bågar i lägenhetens ytter- och innanfönster.
• Lägenhetens ytter- och innerdörrar.
• Eventuella svagströmsanläggningar.

Bostadsrättshavaren svarar dock inte för målning av yttersidorna av ytterfönster och ytterdörrar och inte heller för annat underhåll än målning av radiatorer och vattenarmaturer eller av de anordningar från stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet, vatten, rökgångar och ventilation som föreningen försett lägenheten med.”//

Lagstiftaren och stadgarna skiljer på underhållsansvaret och ansvaret för reparation och målning. Till exempel måste bostadsrättshavaren ”vårda” och ”sköta om” yttersidan av fönsterbågarna, medan föreningen svarar för reparation och målning av dessa.

Se under F – Försäkringsskydd.

Föreningen ska i princip svara för brand- och vattenledningsskada. Med vattenledningsskada avses endast vattenläckage från en trycksatt vattenledning, det vill säga en kall- eller varmvattenledning (tappvattenledning). Denna regel gäller under förutsättning att skadan inte uppstått genom att en medlem varit vållande, vårdslös eller försumlig.

Fastighetsförsäkringen omfattar brand- och vattenledningsskadorna. Föreningen bekostar självrisken. Standard över den som anses normal för fastigheten täcks inte av fastighetsförsäkringen. Denna standard omfattas av bostadsrättstillägget i hemförsäkringen. Saknas detta tillägg får medlemmen själv bekosta denna del. Åldersavdrag görs för skadad egendom. Föreningen står endast för restvärdet på den skadade egendomen och ersätter inte för den del som anses förbrukad. Resterande får medlemmen bekosta. Även i detta exempel kan en medlem drabbas av kostnader utan att själv ha varit vållande till skadan.

C

Se under kabel-tv.

Cyklar och mopeder ska förvaras i cykelrummet och inte ställas utanför porten, i trapphuset, på loftgångarna eller i entrén. Barnvagnar och rullatorer får inte placeras i entrén.

D

De senaste åren har våra avloppsrör spolats varje år till en kostnad om över 80 000 kronor per spolningstillfälle. Det vi finner vid spolningarna är speciellt stora ansamlingar av stelnat fett, tidningspapper, hushållspapper, torkypapper och byggrester från badrumsrenoveringar, exempelvis kakelbitar, gipsdamm och spackel.

Grundtanken i lagen är att förening och bostadsrättshavare är jämlika parter som genom stadgarna i förväg kommit överens om en fördelning av framtida underhålls- och reparationsansvar. Huvudregeln är att bostadsrättshavaren svarar för underhåll och reparation av lägenhetens inre inklusive ytskikt, vitvaror etc. medan föreningen svarar för byggnadskroppen i övrigt. När det inträffar en skada i en lägenhet så är det väldigt omvälvande för bostadsrättshavaren. Ofta dyker det upp många frågor som man vill få svar på. Ibland kan det drabba den enskildes ekonomi hårt med stora kostnader som följd. Ibland drabbar det inte den enskildes ekonomi överhuvudtaget.

Två typer av skador skiljer sig från huvudregeln: Vid brand- och så kallade vattenledningsskador är du reparationsansvarig för lägenhetsskadorna bara om du – eller någon du svarar för – varit vårdslös. Men observera att begreppet vattenledningsskada långt ifrån innefattar alla typer av läckage. Varken skador i form av läckage genom bristfälliga tätskikt, stamstopp eller genom läckande maskiner som kopplats på ledningssystemet anses som vattenledningsskador. De följer istället huvudregeln.

Bristfälligt ytskikt i exempelvis badrum
Skulle en skada uppstå beroende på läckage genom tätskikt i ett badrum drabbas egendom där flera har underhållsansvar. Var och en får ta sina delar. Medlemmen vars badrum orsakat skadan åtgärdar sina skador på yt- och tätskikt. Föreningen som har underhållsansvar för bjälklaget mellan lägenheterna tar denna del. Medlemmar med under- och intilliggande lägenheter som fått skador ansvarar för sina lägenheter.

Det kan anses självklart att den medlem som haft ett bristfälligt tätskikt ska bekosta skador som uppstår för andra. Men principerna om ersättning följer allmänna skadeståndsrättsliga regler. Enligt dessa regler krävs det att man kan bevisa att denna medlem varit vållande till skadorna via vårdslöshet eller försummelse för att ersättning ska bli aktuell.

Fastighetsförsäkringen omfattar inte badrum där skada uppkommit på grund av att en medlem brustit i sin underhållsskyldighet. I övrigt täcker fastighetsförsäkringen skadorna. Självrisken fördelas proportionerligt mellan berörda parter. Var och en får bekosta eventuella åldersavdrag på den egendom som man har underhållsansvar för. Standard över den som anses normal för fastigheten täcks inte av fastighetsförsäkringen. Denna standard omfattas av bostadsrättstillägget i hemförsäkringen. Saknas detta tillägg får medlemmen själv bekosta denna del.

När du byter bil ska du omedelbart anmäla detta till styrelsen samt inkomma med en kopia på registreringsbeviset gällande den nya bilen.

Bostadsrättshavaren ansvarar för innerdörrar i lägenheten. Föreningens ansvar för ytterdörren gäller ytterdörrens utsida samt målning och ytbehandling. Bostadsrättshavaren ansvarar för ytterdörrens insida, karm, foder, ringklocka, låscylinder, låskista, handtag och beslag samt tätningslister med mera.

E

Se under I – Inre- och yttre underhåll – vem ansvarar för vad?

Lagstadgad energideklaration har utförts 2012. Se anslag i entrén. Se anslag i entrén.
OVK genomfördes för lägenheterna 2012 och för garage och lokalhyresgäster 2013 med godkänt resultat.

F

Felanmälan gör du som medlem till FSS Fastighetsservice AB.
Telefonnummer och telefontid för felanmälan:
Helgfria vardagar måndag – fredag klockan 08 – 16.00 telefon 08-657 90 90
Övrig tid är jourtid och då är telefonnumret 08 – 18 70 00
Det går bra att skicka ett mail också till felanmalan@fss.se

Föreningen ansvarar för karm och båge samt målning av fönstrens utsidor. Bostadsrättshavaren ansvarar för beslag, handtag, gångjärn, spanjolett, tätningslist med mera och inre målning samt målning mellan bågarna. Bostadsrättshavaren ansvarar för glaset i fönster och fönsterdörrar. I begreppet fönsterdörrar inräknas balkong- och altandörr.

Som bostadsrättshavare kan du själv vara vaksam och slå larm om du upptäcker att det finns risker för vattenskador. Alla som bor i en bostadsrättsförening kan själv göra enkla inspektioner och åtgärder som förhindrar att vattenskador uppstår. Här följer några enkla tips om vad du kan göra:

Det yttre underhållet av fastigheten ansvarar föreningen för. Hit hör reparation av stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen försett lägenheten med. Till föreningens ansvarsområde hör ventilationskanaler och eventuella rökgångar samt målning av yttersidorna av fönster och ytterdörrar.

Föreningsstämma kallas ibland felaktigt för årsstämma.

Föreningens verksamhetsår löper från 1 januari till 31 december. Enligt våra stadgar ska stämma hållas senast vid utgången av juni månad. Inför den årliga föreningsstämman kan du lägga fram förslag (motioner) som du tycker skulle förbättra förhållandena i föreningen.

Vid föreningsstämman fattas bland annat beslut om godkännande av årsredovisning samt ansvarsfrihet för styrelsen. Då samlas medlemmarna och ställer frågor, får information och diskuterar föreningens verksamhet. Vid stämman utses även styrelseledamöter och suppleanter, revisorer samt valberedning.

Det är viktigt att du som medlem deltar vid stämman, vilket är det högsta beslutande organet i föreningen. Stämman är ditt bästa tillfälle att säga din mening. Du har möjlighet att påverka föreningens skötsel och därmed trivsel och det ekonomiska resultatet. En förutsättning för att demokratin i föreningen ska fungera bra är att så många som möjligt deltar på stämman.

En grundtanke i försäkringen är att man inte ska tjäna på en skada och som en konsekvens härav är det inte ”funktionen” badrum eller spis du har försäkrad, utan precis det badrum eller den spis du faktiskt har. Om ett badrum är så gammalt att det ändå hade behövt renoveras inom en nära framtid, så förtidsutlöser den inträffade skadan bara den renoveringskostnad du ändå snart skulle ha haft. Ytskikten är, som man uttrycker det, helt eller delvis avskrivna. Har du alltså ett gammalt badrum – och det är ju ofta då skadorna kommer – får du sannolikt ta stora delar av ytskiktskostnaden ur egen ficka.

Exempel: Om ett trettioårigt badrum skadas och beräknad livslängd på kakel är fyrtio år, så ersätts bara 25 procent av kostnaden för ersättningskakel. Egentligen kompenseras du fullt för ”oförbrukad del”.

Vid skador i lägenheten vänligen kontakta det försäkringsbolag där du är försäkrad.

Medlemmarnas underhållsansvar, som framgår av föreningens stadgar, gäller även när en skada inträffar helt oberoende av hur den uppkommit. Detta innebär att den som har underhållsansvaret även ska ombesörja och bekosta uppkomna skador.

Enda undantaget från denna huvudregel avser bostadsrättshavarnas ansvar för brand- och vattenledningsskada i lägenheten som enligt bostadsrättslagen och föreningens stadgar begränsas till skada som uppkommit genom eget vållande, vårdslöshet eller försummelse.

I vissa fall kan ersättning för skada krävas av den som varit vållande till skadan. Med vållande till skada avses att man varit vårdslös eller försumlig.

Fastighetsförsäkringen täcker skada på fast egendom. Undantag gäller för skada som uppkommer på grund av att en medlem brustit i sin underhållsskyldighet. Försäkringen täcker då inte de delar som orsakat skadan. Din hemförsäkring gäller för ditt lösöre och ersätter skador som bland annat beror på stöld, brand och läckage. Försäkringen ersätter också hushållsmaskiner samt glas i dörrar och fönster. Bostadsrättstillägg till hemförsäkringen ersätter för egendom som nuvarande eller tidigare medlem tillfört lägenheten och som är en utökad eller högre standard än den ursprungliga. Sådan egendom täcks inte av fastighetsförsäkringen. Se också avsnittet om Åldersavdrag!

Du behöver inte försäkra din lägenhet med en hemförsäkring med bostadsrättstillägg. Bostadsrättstillägget, som numera ingår i avgiften, ersätter skador på egendom som du är skyldig att underhålla såsom:
• Badrum (yt- och tätskikt). Några bolag ersätter inte yt- och tätskikt, om dessa är orsak till skadan.
• Badrumsporslin.
• Kök (kyl, frys, spis, fläkt, diskbänk).
• Vattenledningar i lägenheten.
• Övrigt (till exempel dörrar, fönster, elledningar).

Från och med 2016 har stenbrottet10 valt att ge medlemmarna detta som en extra förmån. Det ingår i avgiften numera.

En av grundtankarna med bostadsrätt är att man tillsammans med sina grannar ingår i en gemenskap som äger och driver föreningen. Det betyder att varje medlem måste ta hänsyn till övriga medlemmar i föreningen. Här redogörs för några situationer som innebär att du kan förlora din bostadsrätt.

Mindre förändringar får göras i lägenheten. Du får t.ex. lägga nya golv, sätta upp nya skåp eller byta ut vitvaror i köket. Mer omfattande förändringar kräver dock styrelsens tillstånd, t.ex. om du vill ta ner en vägg, dra nya rör i kök och badrum. Ibland kan det också behövas bygganmälan för att utföra vissa åtgärder i lägenheten. Kontakta alltid styrelsen innan du sätter igång! Tänk också på att ta hänsyn till de omkringboende när du utför bullerstörande arbeten i lägenheten. Arbetena bör i första hand utföras under dagtid. Lägenhetsdörrarna ska vara enhetliga och får inte bytas ut mot andra varianter. Vill du byta till säkerhetsdörr kontrollerar du föreningens hemsida eller hör med styrelsen om vilken dörr som föreningen har godkänt och som passar in enhetligt med övriga lägenhetsdörrar. Fläkt med motor får inte installeras i kök och/eller badrum eftersom detta skapar obalans i ventilationssystemet. Fläktkåpa med spjäll är tillåten i köket. Du kan också installera en kolfilterfläkt. Vid installation av kolfilterfläkt ska du installera ett för fastighetens ventilationssystem anpassat frånluftsdon i köket. Tänkt på att allt arbete med ventilation ska utföras av behörig fackman! Kontakta styrelsen om du är osäker.

G

Garageplats hyrs endast ut till medlemmar av brf Stenbrottet 10. När medlem träder ur föreningen upphör denna rätt och hyreskontraktet förfaller med automatik. Återbetalning av hyra för innevarande månad görs ej. Andrahandsuthyrning av garageplats är inte tillåtet och medför att rätten att hyra garageplats förverkas.Det kostar för närvarnade 400:- för bil och 300:- för mc.

Den bostadsrättshavare som väljer att hyra ut sin bostad (efter beviljad ansökan) och samtidigt står i kö för att hyra garageplats i fastigheten är medveten om att han under den tid han väljer att hyra ut sin bostad är tvungen att lämna företräde i garagekön till de medlemmar som inte valt att hyra ut sin bostad i andra hand utan nyttjar sin bostad för eget boende.

Garageplats hyrs endast ut till innehavare av fordon. Innehav av fordon ska styrkas med kopia av registreringsbevis eller intyg utfärdat av registrerad ägare som visar att hyresgäst disponerar fordonet. Om hyresgäst upphör att disponera fordonet, upphör också rätten att hyra garageplats.

Hyresgäst som är innehavare av fordon men inte använder tilldelad garageplats, förbinder sig att återlämna denna om det är väntekö till garageplats.

Garageplats kan inte överlåtas till annan medlem. Garageplats följer inte med bostadsrätt vid ägarskifte.

Garageplats får endast användas för parkering av fordon. Hyresvärden äger rätt att ändra tilldelad plats i garaget till annan plats utan medgivande av hyresgäst. Vid byte av fordon ska kopia av nytt registreringsbevis inlämnas till styrelsen.

Garageplatsen ska hållas i städat skick. Eventuellt oljespill och dylikt ska avlägsnas av hyresgästen. Om så inte sker kan rätten till garageplatsen bli förverkad.

Se ”Särskilda bestämmelser” på ditt garagekontrakt för fler bestämmelser och mer information.

Var sparsam vid varmvattenförbrukning och lämna inte vatten rinnande i onödan. Om du har en vattenkran som står och droppar ser du till att byta kranpackning. Var också sparsam med el i fastighetens gemensamma utrymmen. Hushåll med värmen och sänk den gärna när du är bortrest. När du ska vädra gör det snabbt och effektivt. Kostnader för värme, vatten och gemensam el betalas av alla bostadsrättshavare gemensamt.

Bostadsrättshavaren ansvarar för yt- och underskikt som gipsskiva, spånskiva och sand. Även tätskikt i våtutrymme.

Byt gamla ledningar när du ändå renoverar köket. Avstängningskran för diskmaskinen ska monteras och typgodkända slangar ska användas. Under diskbänk, diskmaskin, kyl och frys ska det finnas vattentät golvbeläggning med uppvik på väggen. Om vattentät golvbeläggning inte går att ordna under hela skåpinredningen är minimikravet att du monterar en vattentät skåpinsats eller liknande i diskbänksskåpet. Saknas vattentät beläggning under diskmaskin samt kyl/frys är minimikravet att placera ett färdigt vattentätt underlägg under dem.

Se under A – Avfallshantering.

Gården får gärna användas för privata arrangemang. Marschaller och engångsgrillar ska placeras så att de inte ger upphov till sotfläckar eller på annat sätt orsakar skada. Glöm inte att rengöra grillen om du har använt den. Städa efter dig.

H

Garageportarna öppnas med handsändare. I samband med att du tecknar hyreskontrakt får du en handsändare mot en deposition om 500 kronor. Depositionen återfås vid tillbakalämnande av handsändaren.

Se under F – Försäkringsskydd.

På våning K2 finns ett hobbyrum samt en bastu som medlemmarna kan nyttja. Tänk på att följa trivselreglerna som finns anslagna.

Det är strängt förbjudet att använda innergården som rastplats för husdjur, till exempel hundar och katter. Innehavare av husdjur ska övervaka att dessa inte stör eller urinerar på innergården eller i fastigheten.

I

Bostadsrättshavaren ansvarar för innertak- och underskick som målning och puts. Föreningen ansvarar för överliggande stomme.

När det gäller underhåll och reparationer kan sägas att bostadsrättslagen reglerar var gränsdragningen i huvudsak går mellan föreningens och lägenhetsinnehavarens ansvarsområden. Förutom bostadsrättslagen är det föreningens stadgar som reglerar vem som ansvarar för vad.

Installation av exempelvis tvätt- och diskmaskiner måste ske av utbildad personal. De vattenskador som annars kan uppkomma kan bli mycket kostsamma. Se till att diskmaskin och tvättmaskin står på vattentätt underlag. Var uppmärksam på vattenläckage. Tänk på att även diskmaskinen måste anslutas till jordat uttag.

K

Com Hem bestämde att under våren 2009 sluta med sin analoga sändning av kabel-tv till hushållen i Stockholms innerstad. Föreningen tecknade då ett nytt avtal med Com Hem om digital sändning av kabel-tv i huset. För digital kabel-tv krävs en digitalbox som du får hyra utan kostnad (om du väljer standardmodellen) av Com Hem. Digitalboxen hör, enligt Com Hem, till bostadsrätten och ska lämnas kvar till nästa ägare om du säljer din bostadsrätt. Behåller du digitalboxen har Com Hem rätt att debitera dig kostnaden för denna.

Till digitalboxen får du också ett programkort och ett välkomstbrev med inloggningsuppgifter till ett eget konto. Kontot når du via tjänsten ”Mina tjänster” längst upp till vänster på Com Hems hemsida.

Du får också med en manual för installation av digitalboxen. Du har rätt att få installationshjälp per telefon hos Com Hem genom att ringa 0771-55 00 00. Be att få tala med tv-supporten.

Vad innebär detta för dig som boende i Brf Stenbrottet 10?
• Du får kostnadsfritt 10 kanaler + 8 kanaler som du själv får välja.
• Byte av kanaler – du kommer sedan själv att kunna byta dina valfria 8 kanaler genom att logga in med dina kontouppgifter på Com Hems hemsida. Bytet sker den sista i innevarande månad. Vill du ha hjälp med kanalbytet ringer du kundtjänst. Observera att du då blir debiterad en serviceavgift om 15 kr. Föreningen står inte för denna avgift – du själv betalar den.
• Önskar du något annat abonnemang än Medium 8 Favoriter eller annan digitalbox står du själv för kostnaden som detta medför.
• I samband med övergången till digital sändning lyckades styrelsen förhandla ner priset med 15 %, vilket ger oss en årlig besparing på cirka 17 000 kr.
Vid frågor kontakta Com Hem eller styrelsen. Mycket bra information hittar du på Com Hems hemsida www.comhem.se. Här ser du vilka 90 kanaler du har att välja bland: Medium 8 Favoriter.

Årsredovisningen distribueras i anslutning till föreningsstämman tillsammans med en kallelse till mötet och en bifogad dagordning. Kallelse till stämman får utfärdas tidigast fyra veckor före datum för stämman och senast två veckor före ordinarie stämma samt en vecka före extra föreningsstämma, om inte en längre tid är bestämd i stadgarna. I kallelsen ska alla ärenden som ska förekomma på stämman tydligt finnas med. I kallelsen finns också tid och plats för stämman. Stämman får inte besluta i ett ärende som inte finns med i kallelsen, såvida inte alla medlemmarna i föreningen är närvarande på stämman och godtar att stämman behandlar ärendet. Varje medlem har rätt att få ett ärende behandlat på föreningsstämman om han i tid före kallelsen anmäler till föreningen att han vill det.

Läs mer: Lagen om ekonomiska föreningar 7 kap.

Det finns flera kontaktvägar till styrelsen. Det går bra att maila till styrelsen eller använda formuläret på hemsidan. Mailadress styrelsen@stenbrottet10.se. Det går också bra att skriva ett brev och lägga detta i föreningens brevlåda i entrén. Vid mycket akuta händelser ringer du direkt till styrelsen på telefon 076-096 04 02.

L

Loftgångarna är ett gemensamt utrymme och tillhör inte lägenheterna. Föremål får inte placeras så att det hindrar framkomlighet eller utrymning. Cyklar får inte förvaras på loftgångarna. Blomlådor får inte placeras utanför räcket. Sopor får inte ställas på loftgångarna. – Lägg dem direkt i sopnedkastet!

Dörrarna till loftgångarna skall hållas stängda och får endast vara uppställda korta perioder.

Loftgångarna ska vara tömda på möbler som till exempel stolar och bord mellan 1 november och 1 april.

För att undvika halkolyckor under vintertid vänligen hjälp till att borsta bort eventuell snö. Piassavakvastar finns på varje loftgång.

Bostadsrättshavare ansvarar för att underhålla lägenheten. Vad som ingår i lägenheten och som ska underhållas framgår av föreningens stadgar.

I fönstren är den yttre rutans insida belagd med en värmereflekterande film som kan repas av vassa föremål. Använd därför inte rakblad eller liknande för borttagning av till exempel färgstänk.

Var försiktig vid avfrostning av frysen så att inte vatten rinner ut och förstör golvet.

Det är särskilt viktigt att du har uppsikt över lägenhetens våtutrymmen. Läckageskador kostar stora pengar och leder i allmänhet till stort obehag för den som drabbas.

Tänk på vad du spolar ner i avloppen! Tidningspapper, hushållspapper, tops, OB och sanitetsbindor sväller enormt och stoppar snabbt upp ditt avloppsrör och leder till översvämning och skador på ditt golv. Enbart toalettpapper får användas i toaletten. Rensa din golvbrunn med jämna mellanrum. Här samlas hår, tvål och hudrester som orsakar dålig lukt och till slut kan leda till översvämning om det aldrig tas bort.

Kom ihåg att det enligt föreningens stadgar ”åligger bostadsrättshavaren att teckna och vidmakthålla hemförsäkring och s.k. tilläggsförsäkring”.

O

Vid förhinder kan du alltid utöva din rösträtt genom ombud. Endast make, sambo, annan närstående eller annan medlem får vara ditt ombud. Ett ombud får endast företräda 1 medlem. Ditt ombud behöver ha en skriftlig fullmakt som visar att han/hon företräder dig.

Bilvårdsmedel, takboxar, barnstolar, kartonger, verktyg med mera får inte förvaras vid din garageplats. Sådant kommer obevekligen avlägsnas ur garaget.

Ett annat skäl till förverkande av bostadsrätten är att hyra ut den i andra hand utan styrelsens samtycke. Om du hyr ut en lägenhet i andra hand och får en anmodan från styrelsen att upphöra med det har du två val. Du kan ansöka hos Hyresnämnden att få tillstånd för andrahandsuthyrningen eller säga upp din hyresgäst. Bryr du dig däremot inte om vad styrelsen säger kan bostadsrätten bli förverkad. Att ha en inneboende är inget som föreningen kan förhindra.

Som fastighetsägare och förening är vi skyldiga att utföra OVK (Obligatorisk Ventilationskontroll). Resultatet ska rapporteras till myndigheten Boverket. Syftet med OVK är att säkerställa ett tillfredsställande inomhusklimat.

OVK innebär rent praktiskt att luftflödet i din bostad mäts via frånluftsdon och tilluftsdon. Frånluftsdon finns i wc, badrum, klädkammare och eventuellt även i köket. Har du den gamla originalköksfläkten kvar är den kopplad till fastighetens mekaniska frånluftssystem. I fläkten finns ett spjäll som ger samma funktion som ett frånluftsdon. Har du bytt ut din gamla fläkt mot en kolfilterfläkt ska du istället ha satt dit ett frånluftsdon där den gamla fläktens rör var anslutet till det mekaniska frånluftssystemet. Tilluft får din bostad främst genom vädringsfönstren.

P

Det är inte tillåtet att utan styrelsens tillstånd sätta upp parabolantenn eller annan utomhusantenn på fasad eller balkongräcke.

Se under G – Garageplats

Se under Ö – Överlåtelse av bostadsrätt

R

nnan du sätter renoveringsplanerna i verket är det viktigt att ta del av alla de nya bestämmelser som gäller för väggar och golv bakom kakel och klinker. För om inte renoveringen görs efter reglerna gäller inte din hemförsäkring. Från 1 juli 2007 har kraven i Boverkets Byggregler, BBR, skärps på många punkter. Kraven är tvingande, vilket innebär att de är lag från detta datum.

Föreningen kräver att arbeten rörande el och vatten i din bostad utförs av auktoriserad fackman. Detta är alltså inget du får göra själv.

Som bostadsrättshavare har du både rättigheten men även skyldigheten att underhålla och renovera din bostad. Som medlem har du rätt att göra ändringar i din lägenhet och styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som inte är till skada eller olägenhet för föreningen.

För att göra mer omfattande ombyggnadsarbeten krävs styrelsens godkännande. För att bygga om eller flytta ett duschrum krävs även bygglov. Tänk på att du genom att bygga om befintlig vattenlednings- och elinstallation i vissa fall övertar en del av föreningens ansvarsområde för vatten-, avlopps- och elledningar. Föreningen ansvarar för fastighetens stamledningar (med stamledning menas de ledningar för vilka föreningen svarar i stället för bostadsrättshavaren, det vill säga de ledningar som föreningen har försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet) för vatten och avlopp. Det är även viktigt att föreningens styrelse godkänner ombyggnaden. Görs inte detta kan ansvaret för framtida eventuella fel övergå från föreningen till dig som bostadsrättshavare.

Ombyggnadstillstånd från styrelsen krävs då det gäller ingrepp på befintliga avlopps-, värme-, gasledningar eller bärande väggar och bjälklag. Även större förändringar i bostadsrätten som ändrar dess karaktär eller som förändrar det kulturhistoriska värdet i en byggnad, eller har en negativ påverkan på grannar, kräver styrelsens tillstånd. Man tillåter relativt stora ingrepp under förutsättning att det inte leder till olägenheter för föreningen. Att riva icke bärande väggar tillåts i de flesta föreningar utan styrelsens tillstånd. Att däremot riva eller förändra en bärande vägg kräver förutom bygglov även styrelsens tillstånd.

I de allra flesta bostadsrättsföreningar beslutar föreningsstämman med absolut majoritet, så även i vår. Det betyder att hälften av de närvarandes röster måste läggas på ett förslag för att det ska gå igenom. Om det blir lika röstetal är det stämmans ordförande som har utslagsröst.

Läs mer: Lag om ekonomiska föreningar 7 kap. 13 §.

Principen är att en medlem har en röst. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de bara en röst om inte annat bestämts i stadgarna.

Läs mer: Bostadsrättslagen 9 kap. 14 §.

S

Det delade underhållsansvar som gäller mellan föreningen och medlemmarna gör att regleringen av skador ofta blir komplicerad. Det är därför viktigt att vid skada alltid kontakta styrelsen och eget försäkringsbolag innan åtgärder vidtas.

Vid skadereglering görs åldersavdrag. Detta innebär att ersättning endast utgår för kvarstående restvärde. Den som har underhållsansvaret för den skadade egendomen får bekosta åldersavdraget. Ersättning för åldersavdraget kan inte heller krävas av den som eventuellt varit vållande till skadan.

Om du vill göra en omfattande badrums- eller köksombyggnad bör du skriftligen dokumentera dina planer för styrelsen och även begära ett skriftligt svar och godkännande.

Diskhon
För att undvika stopp i vasken ska du inte hälla ut fett från matlagningen i diskhon. Fettet stelnar när det blir kallt och bildar en film på rörets insida och till slut sätter fettet igen röret helt. Sug istället upp fettet med hushållspapper och kasta bort det. Att använda diskmaskin är bättre än att diska för hand eftersom den pumpar ut vatten med ett tryck och ser till att mycket hett vatten spolas ut i rören. Tänk också på att inte spola ner jord och rötter i vasken när du planterar om dina blommor.

Toaletten
Spola inte ned något annat än toapapper i toaletten. Hushållspapper är till skillnad från toapapper inte vattenlösligt. Bomull, OB, tops med mera får heller inte spolas ner. Gipsdamm och spackel och andra rester från din renovering som spolas ner samlar ihop sig som en klump och lägger sig någonstans i en rörkrök. Det ger upphov till översvämning då vattnet i golvbrunnen stiger och forsar ut över golvet. Vid fall av översvämning i ditt eller någon annans badrum filmas numera rören för att finna orsaken till stoppet.

Se under B – Bostadsrättsföreningen och dess styrelse.

Föreningen anordnar städdagar 2 gånger/år, en gång på våren och en gång på hösten. Närvaro vid minst en av dessa är önskvärd.

Städning av garage
Se under G – Garageplats.

Se under G – Garageplats

Fyll i blanketten ”Ansökan om garageplats” som finns på föreningens hemsida. Kopia av registreringsbeviset på fordonet måste alltid bifogas ansökan. Av registreringsbeviset ska registrerad ägare och fordonets bredd framgå. Om du inte är registrerad ägare av fordonet bifoga även intyg från arbetsgivare alternativt registrerad ägare, som visar att du disponerar fordonet. Köplats till en garageplats avgörs av när en ansökan inkommer skriftligen. Ofullständiga ansökningshandlingar behandlas ej. Du ser själv till att ansökan är fullständig.

Lämna ansökan i föreningens brevlåda i entrén eller skicka den till:

Brf Stenbrottet 10
Garageansvarig
Inedalsgatan 5
112 33 Stockholm

När ledig plats finns meddelar vi dig. Se till att lämna ett telefonnummer där vi enkelt kommer i kontakt med dig.

Senast tre veckor efter stämman ska det justerade stämmoprotokollet finnas hos föreningen så att intresserade medlemmar kan få titta på det. Stämmoprotokollet ska förvaras på ett betryggande sätt och det är styrelsen som ansvarar för det. Annars är protokollet egentligen inte offentligt.

Regler om störningar i boendet vid bostadsrätt finner man i bostadsrättslagens sjunde kapitel. I 7 kap. 9 § stadgas att bostadsrättshavaren har en skyldighet att se till att boende i omgivningen inte utsätts för störningar. Sådana störningar kan utgöra grund för att nyttjanderätten förverkas. För att nyttjanderätten ska anses förverkad krävs att störningarna når upp till en viss nivå och inte är alltför obetydliga.

Om en bostadsrättshavare utsätter omgivningen för störningar ska föreningen lämna denne en tillsägelse att omedelbart se till att störningarna upphör. Då det är fråga om en bostad ska även socialnämnden i kommunen underrättas. Detta gäller dock inte om störningarna är särskilt allvarliga. Om bostadsrättshavaren inte vidtar rättelse och upphör med störningarna får bostadsrättsföreningen säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning, 20 § 1 st. bostadsrättshavaren har dock rätt att bo kvar om denne då nyttjanderätten enligt 18 § p.5 är förverkad vidtagit rättelse innan föreningen sagt upp denne på grund av störningarna.

 

För att alla ska trivas är det viktigt att man inte störs av omkringboende. Alla boende är skyldiga att visa hänsyn. Lagen ser strängt på störningar! Den som stör och inte rättar sig efter tillsägelse från styrelsen kan i allvarligare fall komma att bli uppsagd från lägenheten. Skyldigheten gäller i lägenheten men också i gemensamma utrymmen som till exempel i trapphus, hiss, tvättstuga, bastu och hobbyrum.

Reglerna gäller dygnet runt men är extra angelägna att följa vardagar från klockan 22 på kvällen till klockan 7 på morgonen. Man bör därför undvika att köra tvätt- och diskmaskiner under denna tid. Om du kommer att ha fest som du tror kan störa grannar meddela dem gärna i god tid innan.

• Kontrollera att ytterporten i fastigheten går i lås efter in- och utpassering.
• Släpp inte in någon okänd person i fastigheten. Var särskilt vaksam när du öppnar via porttelefonen.
• Lämna inte vinds- eller källardörrar olåsta.
• Var försiktig med eld.
• Din lägenhet ska vara utrustad med brandvarnare.
• Meddela grannar eller styrelsen om du är bortrest under en längre tid.
• Nödknappen i hissen är kopplad till en bemannad central. Vid tillbud ska knappen hållas intryckt 10-15 sek. Centralen är kontaktbar via dold högtalare och mikrofon i hissen.
• Brandtrappa finns på varje loftgång mot Inedalsgatan. Förvissa dig om var den är. Trappan mynnar ut i gatunivå vid garageporten.

För att behålla ett estetiskt enhetligt utseende i fastigheten godkänns denna säkerhetsdörr:
Sweedoor trädörr, utförande: Körsbär. (Trädörr med stålkärna klass 2, säkerhetsdörr 9×208 med stålminikarm i vit epoxylack. Brandklass El 30. Ljudklass 35 db.) Pris ca 16 000 – 17 000 kr inkl. moms. Kontakta styrelsen innan du låter montera en ny ytterdörr.

Du söker tillstånd genom att fylla i blanketten under fliken ”Dokument” på föreningens hemsida och lägger den i föreningens brevlåda i entrén. Du ska ange till vem och under hur lång tid som uthyrningen gäller (dock max ett år i taget). Du ska ange skälet till ansökan. Det är skälet hos bostadsrättshavaren som avgör om styrelsen ska bifalla ansökan eller ej. De eventuella skäl en andrahandshyresgäst har är helt ovidkommande. Tänk på att styrelsen sammanträder vanligtvis en gång i månaden och att du därför ska vara ute i god tid. Ansökan behandlas av styrelsen under ett styrelsemöte där beslutet antecknas, som sig bör, i protokollet.

I det fall du inte får din ansökan godkänd kan du överklaga beslutet hos Hyresnämnden. Att hyra ut bostadsrätten i andra hand utan styrelsens samtycke är enligt bostadsrättslagen ett skäl till förverkande av bostadsrätten och kan leda till uppsägning och tvångsförsäljning. Styrelsen ser mycket allvarligt på andrahandsuthyrningar som sker utan samtycke.

Läs mer: Bostadsrättslagen 7 kap. 10-11 § §.

T

Hos brf Stenbrottet 10 ges tillstånd med högst ett år i taget, därefter ska du självmant inkomma med en ny ansökan.

Rökning och andra starka dofter som kan irritera personer är inte tillåtna i trapphuset eller hiss.

Föremål som till exempel stolar och blomkrukor är inte tillåtna i trapphuset. Cyklar får inte förvaras i trapphuset. Detta för allas vår trevnad men också för att inte försvåra städning,framkomlighet eller utrymning.

Namntavlor finns utanför porten, i entrén, i trapphuset på varje våningsplan samt på lägenhetsdörrens brevlåda respektive bredvid dörren på loftgångarna. Endast medlemmars namn och namn på den som sammanbor med medlem får anslås på föreningens namntavlor. Företagsnamn, andrahandshyresgäster eller andra namn är inte tillåtna på dessa tavlor. Undantaget är den juridiska person som är medlem i föreningen sedan tidigare (nuvarande stadgar beviljar inte juridiska personer inträde i Föreningen). Däremot går det bra att ha en egen ”tilläggsskylt” med eventuellt firmanamn på den egna lägenhetsdörren.

Tvättmaskin får endast monteras i badrum. Tvättmaskinen ska installeras med fast jordad el-anslutning samt jordfelsbrytare. Avloppsslangen måste installeras fast till golvbrunn.

Föreningen har en egen tvättplatta med högtryckstvätt. I skåpet finns också en grovdammsugare. Tvättplattan har en avskiljare för olja och andra spillrester. Se till att du skrapar ner tvättvattnet i avskiljaren när du har tvättat klart bilen.

Tvättstugan bokas genom bokningstavlan som är placerad utanför tvättstugan. Till varje lägenhet finns en markeringskolv och nyckel som ska följa lägenheten. Om den som bokat inte kommit inom 1 timme kan någon annan nyttja tvättstugan. Respektera andras tvättid och ta inte tvättstugan i anspråk utan vidare. Flytta kolven till parkeringen på tavlan när du är klar. Tvättstugan får inte användas av utomstående.

Filtret i torktumlaren måste rengöras. Mattor får inte tvättas i tvättmaskinerna eftersom maskinerna då går sönder.

Lämna tvättstugan så som du själv vill finna den.

U

Se under F – Försäkringsskador i bostadsrätt, samt Förverkan av bostadsrätt

Den yttersta konsekvensen av att inte betala avgiften blir att du blir uppsagd från din bostadsrätt. Om avgiften inte är betald i rätt tid eller senast en vecka efter förfallodagen har du i juridisk mening förverkat bostadsrätten och riskerar att bli uppsagd. Om du av några anledningar inte har möjlighet att betala din avgift i tid (till exempel sjukhusvistelse) är det viktigt att du förklarar detta för styrelsen så att styrelsen har en förklaring till varför betalning ej inkommit. Bostadsrättslagen innehåller vissa skyddsbestämmelser för dig som medlem så att du inte av tillfälligt slarv behöver mista din bostadsrätt.

V

Valberedningens uppgift är att ta fram förslag på medlemmar som är intresserade av styrelsearbete. Valberedningen i vår förening består ofta av personer som tidigare deltagit i styrelsen och som har god kunskap om vad det innebär att påta sig ett styrelseuppdrag.

Din underhållsskyldighet som bostadsrättshavare består av att du dels ska utföra de reparationer som behövs och dels stå för kostnaderna för dessa reparationer. Dessutom ska du på egen bekostnad se till att lägenheten målas, tapetseras och repareras så att den hålls i gott skick. Gör du dig skyldig till vanvård är även detta anledning till uppsägning. I praktiken är det så att föreningen äger fastigheten och lägenheten och har överlåtit underhållsansvaret på medlemmen.

Det finns ytterligare anledningar som till slut kan leda till förverkande, bland annat:
• Om föreningen efter beslut utan anledning vägras tillträde till lägenheten.
• Om innehavaren bedriver brottslig verksamhet i sin bostadsrätt.

När det gäller vatten- och avloppsledningar har föreningen ett ansvar för stammen, medan bostadsrättshavaren ansvarar för vattenkranar, packningar, golvbrunnar med mera. Föreningen ansvarar alltså för de fasta installationerna som rör och ledningar, el, vatten och avlopp samt ventilation fram till ingående kopplingspunkt/förbindelsepunkt i lägenheten. Därefter tar medlemmens ansvar vid. Som exempel kan ges kall- och varmvattenledningar som är synliga och enbart till den egna lägenheten, dessa svarar alltså bostadsrättshavaren för.

Föreningen ansvarar för ventilationskanaler som utgör del av husets ventilation. Bostadsrättshavaren ansvarar för ventilationsdon, utluftsdon och springventiler och för vädringsfilter samt filter till köksfläkt. Föreningen ansvarar för vattenradiatorer, värmeledning, ventil och termostat medan bostadsrättshavaren ansvarar för målning av radiatorer.

På vind får förvaras personliga tillhörigheter endast på avsedd plats. Gångarna ska hållas fria från saker och får inte belamras. Undvik att förvara stöldbegärlig egendom på vind. Styrelsens godkännande krävs för tillfälliga byten av vindsförråd mellan medlemmar. Vid överlåtelse av bostadsrätt upphör tillfälligt byte av vindsförråd och återgår till ursprunglig fördelning. Nummerskylten vid förrådet får inte flyttas.

Hjälp till att hålla vår entré och våra loftgångar snöfria! Det finns en sopborste till varje loftgång. Behöver entrén utanför vår port sandas hittar du sand precis innanför dörren till trappan som leder ner till cykelrum, grovsoprum etc. Tänk också på att kontrollera om porten stängs efter dig. Sand och grus fastnar ibland och gör att dörren inte stängs. Det får du enkelt bort genom att ta några extra tag med sopborsten.
Förbjudet att mata fåglar – All utläggning av mat är absolut förbjuden inom fastigheten. Maten lockar inte bara till sig fåglar utan även några av Stockholms vanligaste och svåraste skadedjur; råttorna. Häng heller inte ut fågelmat från din balkong eller loftgången. Fåglarnas spillning blir enorm och hamnar på din grannes balkong eller loftgång under dig. Om mat finns utlagd på innergården så ber vi att den som lagt dit tar bort omgående, tack. Förbud mot matning av fåglar inom fastigheten finns i föreningens ordningsregler från 2005. Om du vill glädja fåglarna kan du alltid lägga ut mat till dem i Kronobergsparken ett stenkast ifrån oss.

• Rengör regelbundet golvbrunnen. En smutsig golvbrunn kan ge upphov till stopp och som leder till översvämning.
• Använd inte soda eller andra kemikalier för att ta bort stopp, då detta skadar stammarna.
• Åtgärda droppande kranar.
• Ta alltid bort vattensamlingar efter dusch och bad.
• Kontrollera vägg- och golvbeklädnader, det får inte finnas öppna skarvar eller sprickor i dessa. Om sådana upptäcks bör en fackman kontaktas för åtgärd.
• Täta skruvhål och rörgenomföringar med silikon avsedd för våtutrymmen.
• Se till att ha en fungerande ventilation i våtutrymmet.
• Om kondens på speglar finns kvar efter ca 10 minuter efter bad/dusch kan detta vara ett tecken på bristfällig ventilation.
• Låt allt arbete med rör, fuktspärr och kakel utföras av en auktoriserad fackman. Om olyckan skulle vara framme finns det risk att inte försäkringen täcker skadorna om det inte finns ett kvalitetsdokument.
Kök
• För att lättare upptäcka läckage bör man undvika att ha för mycket saker i diskbänkskåpet.
• Risken är stor för läckage när det gäller diskmaskinen och dess anslutningar. Underlaget ska därför vara vattentätt och uppvikt i bakkanten. Ett bra alternativ är att använda ett särskilt diskmaskinsunderlägg. Underlägg finns även för kyl och frys.

Vill du byta filter i dina vädringsfönster mot nya fräscha finns filter att köpa på John Wall som ligger på Regeringsgatan. Dessa kostar cirka 75 kr och du klipper till dem själv till rätt passform. Även Järnia-butiken i fastigheten bredvid föreningen säljer filter, dock något dyrare än John Wall.

Föreningen ansvarar för yttervägg och bärande konstruktion. Bostadsrättshavaren ansvarar för icke bärande innerväggar och väggars yt- och underskikt som tapet, kakel, klinker, målning, puts och fuktspärr i våtutrymmen. Föreningen ansvarar för underliggande beläggning.

För skador som orsakats av läckage från värme- eller avloppssystem gäller samma principer som vid bristfälligt tätskikt. Var och en får ta de delar som man har underhållsansvar för. Även i dessa fall kan ersättning endast krävas av föreningen eller någon annan som varit vållande till skadorna genom vårdslöshet eller försummelse.

Fastighetsförsäkringen omfattar skadorna på fast egendom. Självrisken fördelas proportionerligt mellan berörda parter. Var och en får bekosta eventuella åldersavdrag på den egendom som man har underhållsansvar för. Standard över den som anses normal för fastigheten täcks inte av fastighetsförsäkringen. Denna standard omfattas av bostadsrättstillägget i hemförsäkringen. Saknas detta tillägg får medlemmen själv bekosta denna del.

Å

Se under F – Försäkringsskador i bostadsrätt.

Återvinningskärl och återvinningscentraler
• Behållare för tidningspapper – finns bredvid grovsoprummet i vår fastighet. Här får du inte slänga wellpapp och pizzakartonger.
Grovsoprum – nyckel finns att låna hos styrelsemedlemmarna. Färg, elektronik, glasflaskor får du ej slänga här. Om du har stora möbler eller mycket att slänga, exempelvis från en köksrenovering, vill styrelsen att du kör detta till en ÅVC själv. Vårt soprum är litet!
Närmaste återvinningskärl finns utanför polishuset på Polhemsgatan. Här kan du slänga tidningspapper, glasflaskor, wellpapp, metall och mycket mer.
Närmaste återvinningscentral är ÅVC i Bromma, infart Kvarnbacksvägen, vid södra änden av Bromma flygplats. Öppettider: Måndag-torsdag kl 10-20 och fredag-söndag kl 9-17.
På Stockholms stads sida Mobila miljöstationer finns information om när och var på Kungsholmen du kan lämna av miljöfarligt avfall. Läs mer där =>
Äga en bostadsrätt – rättigheter och skyldigheter i kort

Dina rättigheter
• Du förfogar fritt över din lägenhet.
• Du har rätt att vidta ändringar (måla, tapetsera, vidta mindre ombyggnader och reparationer).
• Du får hyra ut i andra hand, dock med styrelsens tillstånd.
• Du har rätt att belåna och sälja bostadsrätten.
• Du kan påverka föreningen och fastigheten genom att rösta på föreningsstämman.
Dina skyldigheter
• Du ansvarar för bostadsrättens inre underhåll (du ska iaktta ”sundhet, ordning och skick” – bostadsrättslagen 7 kap. 9 §).
• Du ska ha uppsikt över dem som vistas i lägenheten.
• Du ska ge föreningen tillträde till lägenheten för nödvändiga besiktningar och reparationer.
• Du ska foga dig i föreningsstämmans och styrelsens beslut, till exempel vid ombyggnader och reparationer.
• Du ska betala årsavgiften (det vill säga det som i dagligt tal kallas för ”månadsavgift”).

Ö

Tänk på att den som övertar din lägenhet också ska godkännas som medlem i föreningen innan inflyttning får äga rum. Tillsammans med en ansökan om medlemskap ska även ett exemplar av överlåtelseavtalet lämnas till styrelsen.

En överlåtelseavgift tas ut med 2,5 % av gällande prisbasbelopp och betalas av köparen. Säljaren ska upplysa köparen om detta. Kostnaden debiteras på första månadsavin. En medlemsansökan krävs om medlemmen är ny (dvs icke tidigare medlem) vid all slags överlåtelse (gåva, försäljning, arv). Om medlemmen vill ändra ägarfördelning (procentuellt ägande) ska styrelsen underrättas skriftligen om detta så att det noteras i lägenhetsförteckningen.

Styrelsen har under lång tid märkt av ett sjunkande intresse och deltagande i skötseln av vår förening. Detta är illavarslande då en bostadsrättsförening inte har några som helst likheter med en hyresrättsfastighet, där endast en part – hyresvärden – ansvarar för dess skötsel. I en bostadsrättsförening måste alla engagera sig för att vi ska garantera oss en fortsatt god ekonomi med låga månadsavgifter. En bostadsrättsförening bygger på delaktighet och viljan av att alla på något sätt bidrar.

En av orsakerna till minskat engagemang är att många bostadsrätter överlåts till personer som inte ska bo här, utan ska ha bostaden som övernattningslägenhet. Överlåtelser ska ske till personer vars syfte är att bo här permanent. Styrelsen har under 2009 låtit en bostadsrättsjurist granska nuvarande stadgar som har bekräftat att formuleringen är juridiskt korrekt för att kunna ställa krav på permanentboende. Styrelsen kommer därför att avslå ansökningar om medlemskap som inte uppfyller detta krav.

Källor: Bostadsrättslagen, Lag om ekonomiska föreningar, Bolagsverket, Skatteverket, Konsumenternas Försäkringsbyrå, ”Bostadsrätt – Ekonomi, skatt och juridik för föreningen och medlemmarna” av Björn Lundén och Ulf Svensson, Förlaget Björn Lundén Information AB, ”Styrelsearbete i föreningar”, av Björn Lundén och Ulf Svensson, Förlaget Björn Lundén Information AB, ”Bostadsrättsboken” av Per Isacsson, Schibstedtförlagen.

Stenbrott 10